тел. (3832) 222-01-78, 213-30-75
Новосибирское Городское
Юридическое Агентство

Услуги

Статьи

Обязанность внесения арендных платежей лежит на арендаторе до момента фактического освобождения помещений

В ноябре 2005 г. Арбитражный суд Новосибирской области рассмотрел дело по иску государственного учреждения к обществу с ограниченной ответственностью о взыскании долга по арендной плате и неустойки за ее несвоевременную оплату. ООО отказалось удовлетворить требования ГУ, ссылаясь на то, что срок договора аренды нежилого помещения истек, в связи с этим спор был передан на рассмотрение суда.

Аргументы общества с ограниченной ответственностью

Поскольку договор аренды был заключен на определенный срок, ООО в своих возражениях на предъявленный иск ссылалось на то, что срок договора истек, а следовательно и обязательства сторон прекратились, в том числе по оплате арендных платежей за используемое помещение.
В связи с вышеуказанными обстоятельствами общество с ограниченной ответственностью с момента окончания срока договора аренды нежилого помещения перестало уплачивать арендную плату.

Аргументы государственного учреждения

В соответствии с п.1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом.

По окончании срока действия договора аренды нежилого помещения стороны не изъявили желания расторгнуть договор, а ответчик продолжал пользоваться арендуемым помещением. В соответствии с п. 2. ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок, а следовательно все обязательства сторон по договору сохранили свою силу.

Согласно ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом, к тому же по действующему законодательству не допускается односторонний отказ от исполнения обязательства. ГУ считает, что указанные положения закона (ст. ст. 309, 614 ГК РФ) были нарушены ответчиком, т.к. в период действия договора аренды нежилого помещения ООО не исполняло своих обязательств по выплате арендодателю арендной платы.

Решение Арбитражного суда

28 ноября 2005 г. Арбитражным судом Новосибирской области было вынесено решение по делу №А45-17544/05-42/635, которым исковые требования государственного учреждения были удовлетворены полностью.

Арбитражный суд исходил из следующей позиции. Между государственным учреждением и обществом с ограниченной ответственностью был заключен договор аренды нежилого помещения сроком на 8 месяцев. Помещение было передано ответчику по акту приема-передачи. После окончания срока действия договора, он не был расторгнут ни одной из сторон, а арендатор продолжал пользоваться арендуемым помещением, т.е. договор аренды нежилого помещения был возобновлен на неопределенный срок.

Через три месяца с момента возобновления договора аренды нежилого помещения стороны пришли к соглашению о его расторжении, которое было надлежащим образом оформлено и подписано сторонами. После этого ответчик освободил помещения и передал их по акту приема-передачи истцу.

В ходе судебного разбирательства было установлено, что ответчик ненадлежащим образом исполнил обязанность по оплате арендной платы, в связи с чем образовалась задолженность, которая подтверждалась расчетом, представленным истцом в ходе судебного разбирательства. Указанный расчет был признан обоснованным, поскольку  был составлен с учетом правильного применения тарифов и не противоречил материалам дела.

Поскольку со стороны ООО имело место несвоевременная оплата арендных платежей, за что в договоре была установлена неустойка, то ее сумма также была включена в размер исковых требований. Согласно ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств, в частности в случае просрочки исполнения. Расчет неустойки, представленный истцом также был признан обоснованным.

Таким образом, руководствуясь ст. ст. 167-170 АПК РФ Арбитражный суд Новосибирской области решил взыскать с ООО в пользу ГУ задолженность по арендной плате, неустойку, а также сумму государственной пошлины.

Комментарий специалиста

Матлахов А.А., директор ООО «Новосибирское городское юридическое агентство».

Договор аренды относится к числу наиболее распространенных в гражданском обороте. Осуществляя предпринимательскую деятельность, хозяйствующие субъекты часто используют указанную правовую конструкцию. Однако в связи с такой распространенностью договора аренды часто возникают проблемы, вызванные недобросовестностью контрагентов. К числу таких проблем в частности относится неисполнение обязательств по договору аренды, связанные с просрочкой выплаты арендной платы.

Анализируя изложенную выше ситуацию, хотелось бы отметить, что в соответствии со ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом.

Договор аренды может быть заключен как на определенный, так и на неопределенный срок. В соответствии с п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса  Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

В рассмотренном случае ответчик сослался на истечение срока договора аренды нежилого помещения, не приняв тем самым во внимание правило, закрепленное в ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации. В связи с этим Арбитражным судом Новосибирской области было вынесено решение, удовлетворяющее иск государственного учреждения, а ответчик помимо выплаты задолженности по арендной плате претерпел неблагоприятные последствия в виде обязанности выплаты неустойки и суммы государственной пошлины, оплаченной истцом по указанному иску.

Для избежания подобной ситуации на практике необходимо оформлять соглашение о расторжении договора и акт приема-передачи помещений, подтверждающие надлежащее исполнение арендатором своих обязательств в части возврата арендуемых помещений. Именно с даты подписания указанного акта арендная плата за пользование помещением не взимается.

Таким образом, вступая в гражданские правоотношения, в частности, арендные обязательства, контрагентам необходимо помнить, что договор аренды помещений, заключенный на конкретный срок прекращает свое действие лишь после фактического освобождения арендуемого помещения оформленного актом приема-передачи, в противном случае обязательства сторон сохраняют свое действие на неопределенный срок до момента изъявления одной из сторон воли на расторжение договора.

Материал подготовила Дмитриева Наталья,
юрист ООО «Новосибирское городское юридическое агентство».
Ноябрь, 2005г.